오퍼가 수락됐다고 해서 바로 내 집이 되는 건 아닙니다. 계약서에 서명한 날부터 열쇠를 받는 날까지, 변호사 선임과 주택보험 가입, 자금 준비, 마지막 집 점검까지 챙길 것이 생각보다 많죠. 이민 오신 지 얼마 안 되셨다면 낯선 용어에 더 막막하실 텐데요. 클로징 당일 실제로 벌어지는 일과, 놓치면 수천 달러를 아낄 기회를 잃을 수 있는 첫 구매자 혜택, 그리고 입주 후 첫 2주 동안 꼭 해야 할 일까지 차례대로 정리했습니다.
CHAPTER 1
오퍼 수락 후 클로징까지 타임라인
클로징(Closing)은 집의 소유권이 매도자에서 나로 공식적으로 넘어오는 날입니다. 오퍼에 적어둔 클로징 날짜까지, 보통 30~90일 사이에 아래 순서로 일이 진행됩니다.
🗓️
전형적인 진행 순서
1
오퍼 수락 직후 (24시간 이내) — 디파짓 납부2편에서 다룬 디파짓을 지정된 신탁계좌로 보냅니다. 늦으면 계약 자체가 문제될 수 있으니 미리 이체 가능한 상태로 준비해 두세요.
2
조건 기간 — 인스펙션·대출 확정·(콘도) 상태증명서 검토조건이 모두 해소돼야 계약이 확정됩니다. 이 기간이 끝나면 "조건 해소(waive)" 서류에 서명하고 정식으로 계약이 굳어집니다.
3
변호사 선임 및 서류 전달계약서 사본과 모기지 확약서 등을 변호사에게 전달해 소유권 조사(title search) 등을 시작합니다. 늦어도 클로징 2~3주 전에는 변호사를 정해야 여유가 있습니다.
4
클로징 1~2주 전 — 주택보험 가입, 자금 최종 확인은행은 클로징 전에 주택보험 가입 증빙을 요구합니다. 클로징 당일 필요한 현금도 이 시기에 정확한 금액을 변호사에게 확인받습니다.
5
클로징 1~2일 전 — 파이널 워크스루집을 마지막으로 둘러보며 계약 때와 상태가 같은지 확인합니다. 3장에서 자세히 설명합니다.
6
클로징 당일 — 등기 완료 후 열쇠 인수변호사가 모든 절차를 마쳐야 열쇠를 받을 수 있습니다. 4장에서 하루의 흐름을 따라가 봅니다.
💡 소유권이 넘어오는 "클로징 날짜"와, 실제로 집에 들어가 살 수 있는 "입주일(possession date)"은 같은 날일 수도, 다른 날일 수도 있습니다. 오퍼에 적힌 두 날짜를 정확히 구분해서 이사 일정을 잡으세요.
주택보험(Home Insurance) 가입렌트 시리즈에서 다룬 테넌트 보험과 달리, 건물 자체를 보장하는 보험입니다. 은행이 대출 조건으로 요구하므로 클로징 전에 반드시 가입 증빙을 변호사나 은행에 제출해야 합니다. 콘도라면 관리조합 보험이 건물 외부를 보장하고, 내 보험은 내부·소지품·배상 책임을 보장합니다.
2
클로징 자금 준비 (다운페이먼트 잔액 + 클로징 비용)변호사가 알려준 정확한 금액을 지정된 방식(은행 송금 또는 은행 발행 수표)으로 준비합니다. 개인 수표는 대부분 받지 않습니다. 1편에서 말씀드린 대로 자금 출처 서류도 미리 챙겨 두세요.
3
파이널 워크스루(Final Walkthrough)클로징 1~2일 전, 집을 마지막으로 점검합니다. 계약 때 포함하기로 한 물품이 그대로 있는지, 새로 생긴 파손이 없는지, 매도자가 이사를 마치고 집을 비웠는지 확인합니다. 문제가 보이면 그날 바로 에이전트와 변호사에게 알리세요.
4
이사 일정·공과금 개설클로징 날짜에 맞춰 이사업체를 예약하고 전기·가스·인터넷도 신청해 둡니다. 렌트 시리즈 3편의 공과금 설정 내용을 그대로 활용하시면 됩니다.
🚨 파이널 워크스루에서 문제를 발견하고도 "괜찮겠지" 하고 넘어가면 클로징 이후에는 되돌리기 매우 어렵습니다. 물이 새거나 계약에 포함된 물건이 사라졌다면, 클로징 전에 반드시 서면으로 문제를 알려 해결 방법을 협의하세요.
많은 분이 "클로징 날 은행이나 변호사 사무실에 가서 서류 산더미에 서명하고 열쇠를 받는다"고 상상하시지만, 요즘은 대부분의 절차가 전자적으로 진행되어 당일 할 일은 생각보다 단출합니다.
🔑
클로징 당일의 흐름
전날
변호사 사무실에서 서류 서명보통 클로징 하루 이틀 전에 소유권 이전 서류와 모기지 서류에 서명하고, 정산서 내용을 최종 확인한 뒤 잔금을 입금합니다. 서명 전에 정산서 숫자를 반드시 훑어보고 이해 안 되는 항목은 질문하세요.
당일
변호사가 등기 처리 (내가 할 일은 대기)은행 대출금이 변호사에게 입금되고, 등기소에 소유권 이전이 등록됩니다. 이 과정은 오전~오후 사이에 진행되며 지연될 수도 있으니 이사업체는 시간에 여유를 두고 잡으세요.
완료
등기 완료 연락 후 열쇠 인수변호사가 "등기 완료"를 알려주면 그때부터 내 집입니다. 열쇠는 보통 리스팅 에이전트나 지정된 장소에서 받습니다. 등기가 끝나기 전에는 집에 들어갈 수 없다는 점을 기억하세요.
📘 용어 정리 · 정산서(Statement of Adjustments) — 재산세·관리비 등을 날짜 기준으로 정산해 클로징 날 내가 낼 최종 금액을 보여주는 문서 · 등기(Registration) — 소유권을 정부 기록에 내 이름으로 올리는 절차 · 입주일(Possession Date) — 실제로 집을 사용할 수 있게 되는 날
⚠️ 클로징 당일 오전에 이사업체를 부르면 등기 지연 시 짐을 실은 채 기다려야 할 수 있습니다. 오후 늦은 시간이나 다음 날로 이사 일정을 잡는 경우가 많습니다.
정부는 첫 집 구매자를 위한 세금 감면과 저축 제도를 여러 개 운영합니다. 다만 이민자의 경우 "첫 구매자"의 정의가 생각과 다를 수 있으니 자격 조건을 꼭 확인하셔야 합니다.
클로징 때 받는 혜택
온타리오 LTT 환급 최대 $4,000
토론토 시 LTT 환급 최대 $4,475 추가
BC 취득세 면제 $500K 이하 전액 면제, $525K까지 부분 면제
신청 방법 대부분 변호사가 클로징 때 대신 처리
저축·세금 혜택
FHSA 연 $8,000, 평생 $40,000 납입 (세금 공제 + 인출 비과세)
RRSP 홈바이어스 플랜(HBP) 최대 $60,000 무이자 인출, 15년 상환
첫 구매자 세액공제 $10,000 공제 → 세금 최대 $1,500 절감
예시: 토론토 $700,000 주택의 랜드 트랜스퍼 택스
▸
온타리오 세금 약 $10,475 + 토론토 시 세금 약 $10,475 = 합계 약 $20,950첫 구매자 환급이 적용되면 $8,475(온타리오 $4,000 + 토론토 $4,475)가 줄어 실제 부담은 약 $12,475입니다. 환급을 받아도 결코 작은 돈이 아니므로 클로징 비용에 반드시 포함해 계획하세요.
🚨 이민자가 꼭 확인할 것: 온타리오 첫 구매자 환급은 "전 세계 어디서든 집을 소유한 적이 없어야" 받을 수 있고, 배우자가 그 기간에 집을 소유한 적이 있어도 자격이 제한될 수 있습니다. 한국에 보유했던 주택이 있다면 "첫 구매자" 혜택 대상이 아닐 수 있으니, 계약 전에 변호사에게 본인의 해외 주택 소유 이력을 정확히 알리고 자격 여부를 확인하세요.
🌿 FHSA는 계좌를 연 뒤 최소 1년 이상 지나야 인출이 자연스럽고, HBP는 RRSP에 넣은 돈이 90일 이상 머물러야 인출할 수 있습니다. 두 제도를 함께 쓰면 큰 절세가 되니, 집을 사기로 마음먹었다면 바로 계좌부터 열어 두시는 것이 유리합니다. 신규 이민자는 SIN 발급과 캐나다 세금 거주자 신분 등 개설 조건이 있으니 은행에서 확인해 보세요.
💡 신축 주택을 사신다면 연방 정부의 첫 구매자 GST 환급 제도도 확인해 보세요. 2026년 3월에 입법이 완료됐지만, 적용 가격 상한과 신청 방식이 세부적으로 달라질 수 있으니 시공사와 변호사에게 최신 조건을 꼭 물어보셔야 합니다.
