캐나다에서 집을 처음 사보려는 분들이 가장 낯설어하는 순간이 바로 "오퍼를 넣는 순간"입니다. 다른 사람이 얼마를 썼는지도 모른 채 가격을 써내야 하고, 조건은 어떻게 걸어야 하는지, 홈 인스펙션은 꼭 받아야 하는지, 서명하고 나면 정말 되돌릴 수 없는지까지 한꺼번에 결정해야 하니까요. 이민 오신 지 얼마 안 되셨다면 더 막막하실 텐데요. 오퍼의 구성 요소부터 조건 설정, 홈 인스펙션, 그리고 BC의 3일 쿨링오프 제도까지, 오퍼를 넣기 전에 반드시 알아야 할 것들을 하나씩 풀어서 정리했습니다.
CHAPTER 1
집을 보러 다니기 전에 — 에이전트 계약
한국에서는 부동산 사무실에 들러 편하게 매물을 물어보는 것이 자연스럽지만, 캐나다(특히 온타리오)는 2023년 12월 규정이 바뀌면서 에이전트와의 관계가 훨씬 공식적으로 바뀌었습니다.
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바이어 대리 계약(Buyer Representation Agreement)이란
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집을 보여주기 전, 계약서 서명이 먼저입니다2023년 12월부터 온타리오 에이전트는 이 계약서(또는 "셀프 대리" 확인서) 없이는 집을 보여주거나 조언을 줄 수 없게 됐습니다. 처음 겪으면 낯설 수 있지만, 정식 규정이니 당황하지 않으셔도 됩니다.
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계약 전 RECO 안내 가이드를 먼저 받습니다에이전트를 쓸지 말지 결정하기 전에, 에이전트가 어떤 의무를 지는지 설명한 소비자 보호 문서를 먼저 받게 됩니다. 이 내용을 다 이해했다는 서명도 함께 받습니다.
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계약서에는 반드시 "종료일"이 적혀 있어야 합니다특정 집 한 채만 보고 싶다면 그 집에 한정된 단기 계약(종종 "Short Form"이라 불림)으로 서명할 수도 있습니다. 무조건 장기 계약에 서명할 필요는 없으니, 원하는 범위를 명확히 요청하세요.
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지정 대리(Designated Representation)를 선택할 수 있습니다중개사무소 전체가 아니라, 담당 에이전트 개인이 내 편에서 협상해주는 방식입니다. 같은 사무소가 매도자도 대리하는 상황(이해 상충)을 줄여줍니다.
📘 용어 정리 · RECO — 온타리오 부동산 규제 기관 (Real Estate Council of Ontario) · 바이어 대리 계약(BRA) — 에이전트가 매수인을 위해 협상·조언할 것을 약속하는 계약 · 셀프 대리(Self-Represented Party) — 에이전트 없이 스스로 진행하는 매수인
💡 다른 주(BC·앨버타 등)는 아직 온타리오만큼 계약 절차가 공식화되어 있지 않지만, 어느 주든 에이전트와 일하기 전에 "이 계약이 나를 얼마나, 얼마 동안 묶는지" 반드시 확인하고 서명하세요.
오퍼는 단순히 "얼마에 살게요"라는 숫자 한 줄이 아니라, 여러 조항이 결합된 정식 법적 문서(Agreement of Purchase and Sale)입니다. 각 항목이 무엇을 뜻하는지 미리 알아두면 오퍼 당일 훨씬 침착하게 대응할 수 있습니다.
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오퍼에 반드시 들어가는 항목
①
구매 가격(Purchase Price)가장 눈에 띄는 항목이지만, 아래 다른 조건들도 매도자의 선택에 똑같이 영향을 줍니다.
②
디파짓(Deposit)오퍼가 수락되면 보통 24시간 이내에 내는 성의금 성격의 돈으로, 보통 구매가의 3~5% 수준입니다. 클로징 시 다운페이먼트의 일부로 흡수됩니다. 이 돈은 부동산 변호사나 브로커리지의 신탁계좌(trust account)에 보관되며, 판매자가 직접 받는 것이 아닙니다.
③
철회 불가 기한(Irrevocable Date)"이 오퍼는 몇 시까지 유효하다"는 기한입니다. 이 시간이 지나면 오퍼는 자동으로 무효가 됩니다.
④
클로징 날짜(Closing Date)소유권이 실제로 넘어오고 열쇠를 받는 날입니다. 매도자가 원하는 날짜에 맞춰주면 협상에서 유리해지기도 합니다.
⑤
포함 물품(Inclusions/Exclusions)냉장고, 세탁기, 조명 기구, 커튼 등 무엇이 집에 포함되고 무엇이 매도자가 가져가는지 명확히 적습니다. 구두 약속은 분쟁의 씨앗이 됩니다.
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조건(Conditions/Subjects)오퍼가 "무조건" 성립하는 게 아니라, 특정 조건이 충족돼야 최종 성립하도록 거는 안전장치입니다. 다음 장에서 자세히 다룹니다.
⚠️ 디파짓은 계약금이지만 다운페이먼트와 별개의 타이밍에 냅니다. 오퍼가 수락되면 보통 24시간 안에 디파짓부터 준비해야 하니, 오퍼를 넣기 전에 이 돈을 바로 이체할 수 있는 계좌에 미리 준비해두세요.
조건 없이 넣는 오퍼를 "펌 오퍼(Firm Offer)"라고 하고, 조건이 붙은 오퍼를 "컨디셔널 오퍼(Conditional Offer)"라고 부릅니다. 경쟁이 치열할수록 조건을 줄여야 유리하지만, 그만큼 위험도 커집니다. 처음 집을 사신다면 아래 조건은 꼭 이해하고 넘어가세요.
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가장 많이 쓰이는 3가지 조건
1
파이낸싱 조건(Financing Condition)"모기지 승인이 확정돼야 이 계약이 성립한다"는 조건입니다. 사전승인을 받았어도 실제 대출 확정(commitment)은 감정평가·서류 심사를 거쳐야 나오기 때문에, 이 조건이 있으면 최종 승인이 안 났을 때 안전하게 빠져나올 수 있습니다.
2
홈 인스펙션 조건(Home Inspection Condition)전문 검사관의 점검 결과가 만족스러워야 계약이 성립한다는 조건입니다. 보통 5~7일 정도의 기한을 둡니다. 5장에서 자세히 다룹니다.
3
상태증명서 검토 조건(Status Certificate Review, 콘도 한정)콘도를 산다면 반드시 필요한 조건입니다. 관리비 체납 여부, 예비비(reserve fund)가 충분한지, 진행 중인 소송이 있는지 등을 담은 서류를 변호사가 검토할 시간(보통 10일)을 확보하는 조건입니다.
📘 용어 정리 · 펌 오퍼(Firm Offer) — 조건 없이 확정하는 오퍼 · 컨디셔널 오퍼(Conditional Offer) — 특정 조건이 충족돼야 성립하는 오퍼 · 상태증명서(Status Certificate, 퀘벡은 유사 개념으로 신디크 문서) — 콘도 관리 상태를 보여주는 공식 서류
🚨 경쟁이 치열한 시장에서는 조건 없는 "펌 오퍼"가 선택될 확률이 훨씬 높습니다. 하지만 처음 집을 사시는 분이 파이낸싱·인스펙션 조건을 모두 빼고 오퍼를 넣는 것은 매우 위험합니다. 조건을 줄이고 싶다면, 최소한 오퍼를 넣기 전에 미리 홈 인스펙션을 받아보는 "프리-오퍼 인스펙션"으로 위험을 낮추는 방법을 고려하세요(보통 $300~$500 수준의 비용이 듭니다).
