이민 오신 지 얼마 안 되셨다면, 집을 산다는 게 막막하게 느껴지실 수 있습니다. 신용 기록이 없어도, 캐나다에서의 소득 증빙이 아직 부족해도 방법이 없는 건 아닙니다. 다운페이먼트는 얼마나 필요한지, 모기지 심사는 어떤 기준으로 이뤄지는지, 신용 기록이 없을 때는 어떻게 대비해야 하는지 — 집을 사기 전 반드시 알아야 할 것들을 하나씩 정리해봤습니다.
CHAPTER 1
렌트 vs 매매, 지금 결정하기 전에
집을 사는 것은 렌트보다 훨씬 큰 결정입니다. 좋은 물건을 발견했다고 서두르기보다, 아래 조건에 몇 개나 해당하는지 먼저 점검해보세요.
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구매를 고려해도 좋은 신호
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같은 도시에 최소 3~5년 이상 거주할 계획클로징 비용과 부동산 중개 수수료를 감안하면, 짧은 기간 안에 되팔 경우 오히려 손해를 볼 수 있습니다.
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캐나다 내 소득 증빙이 가능하다고용주 레터, 급여명세서, T4, 최근 세금 신고서(Notice of Assessment) 등으로 소득을 증명할 수 있어야 은행 심사가 원활합니다.
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다운페이먼트 + 클로징 비용을 합쳐 준비 중최소 다운페이먼트만 보지 말고, 클로징 비용(6장 참고)까지 합산한 현금이 필요합니다.
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신용 기록을 쌓고 있거나 해외 신용을 이전할 방법이 있다캐나다 신용카드 사용 이력이 짧아도 방법은 있습니다. 5장에서 자세히 다룹니다.
💡 이 시리즈는 렌트 시리즈(1~3편)에 이어지는 두 번째 시리즈입니다. 아직 렌트 계약이나 세입자 권리가 궁금하다면 렌트 시리즈를 먼저 참고하세요.
2023년부터 시행된 외국인 주택 구매 금지법은 2027년 1월 1일까지 연장된 상태입니다. 시민권자·영주권자는 해당되지 않지만, 그 외 신분이라면 반드시 확인해야 합니다.
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외국인 주택 구매 금지법 (2027.1.1까지)
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시민권자·영주권자는 제한 없음이 법은 캐나다 시민권자와 영주권자에게는 적용되지 않습니다.
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일부 임시 거주자는 예외 인정워크퍼밋 잔여 기간이 183일 이상이고, 캐나다 내 주택을 처음 구매하는 경우 등 요건을 충족하면 예외로 구매가 가능합니다.
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적용 대상은 주요 도시권의 소규모 주거용 부동산3세대 이하 주택·콘도가 대상이며, 인구조사 기준 도시권(CMA/CA) 밖의 부동산이나 개발용 나대지는 제한받지 않습니다.
⚠️ 예외에 해당하지 않으면서도 비영주권 신분으로 주택을 구매하는 경우, 온타리오 25%(Non-Resident Speculation Tax) 또는 BC 20%(Additional Property Transfer Tax)의 추가 세금이 구매가에 별도로 부과될 수 있습니다. 본인의 신분과 예외 조건을 계약 전에 반드시 변호사와 확인하세요.
신용 기록이 짧아도 — 뉴커머 모기지 프로그램
RBC Newcomer
대상입국 5년 이내 PR·워크퍼밋
최소 다운PR 5%, 워크퍼밋 10~20%
특징120일 금리 고정
Scotiabank StartRight
대상입국 5년 이내 PR·임시거주자
조건다운페이먼트는 본인 자금(증여 불가)
특징해외 신용 이력 활용 가능
TD New to Canada
대상입국 5년 이내 PR·워크퍼밋
최소 다운PR 5%, 워크퍼밋(2년+) 10%
CIBC Newcomer
대상PR 5년 이내, 유효 워크퍼밋 소지자
특징제한된 신용 기록도 심사 가능
💡 Nova Credit의 "Credit Passport"는 해외 신용 기록을 캐나다 은행이 읽을 수 있는 형태로 변환해주는 서비스로, Scotiabank·RBC·BMO 등과 제휴돼 있습니다. 한국을 포함해 약 20여 개국 신용 기록을 지원하니, 신용카드 발급이나 모기지 상담 시 은행에 활용 가능 여부를 물어보세요.
신용 기록이 아예 없어도 — 35% 다운페이먼트라는 선택지
뉴커머 프로그램(5~20%)도 사실 최소한의 캐나다 신용카드 이용 실적이나 안정적인 캐나다 소득을 요구합니다. 그런데 이민 온 지 얼마 안 됐거나, 아직 캐나다에서 일을 시작하지 않았거나, 아예 캐나다 거주자가 아닌 경우(비거주자)라면 이 조건조차 맞추기 어렵습니다. 이럴 때 은행이 제시하는 대안이 바로 "돈을 더 많이 낸다면, 신용 기록은 크게 따지지 않겠다"는 방식입니다.
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왜 다운페이먼트가 커지면 신용이 덜 중요해질까
①
은행이 진짜 걱정하는 건 "돈을 못 갚으면 어떡하지"입니다신용 기록은 "이 사람이 과거에 돈을 잘 갚아왔는가"를 보여주는 자료일 뿐입니다. 그 자료가 없으면 은행은 다른 방식으로 안전장치를 만듭니다.
②
다운페이먼트가 클수록, 은행이 빌려주는 돈(대출액)은 작아집니다예를 들어 $700,000짜리 집을 35% 다운페이먼트로 산다면, 은행이 빌려주는 돈은 $455,000뿐입니다. 만약 이 집을 되팔아야 하는 최악의 상황이 와도, 집값이 35% 이상 폭락하지 않는 한 은행은 손해를 보지 않습니다. 즉 다운페이먼트가 클수록 은행의 위험이 줄어드는 것이죠.
③
그래서 "신용 대신 현금"이라는 교환이 성립합니다신용 기록이 부족한 위험을, 더 큰 다운페이먼트로 상쇄하는 구조입니다. 신용이 없어도 통과되는 게 아니라, 신용 부족분을 돈으로 대신 채운다고 이해하시는 게 정확합니다.
신용·소득 기록이 있을 때
필요 다운페이먼트 5%~20%
모기지 보험(CMHC) 20% 미만 시 필수 가입
심사 방식 신용점수 + 소득 증빙 중심
해당자 시민권·영주권자, 안정적 캐나다 소득 보유자
신용·소득 기록이 거의 없을 때
필요 다운페이먼트 약 35% (은행·상품별 상이)
모기지 보험(CMHC) 가입 불가 (비보험형 모기지)
심사 방식 자금 출처·자산 규모 중심
해당자 입국 초기 이민자, 비거주자, 자영업 소득자 등
📘 초보자를 위한 용어 풀이 · 신용 점수(Credit Score) — "이 사람이 빌린 돈을 잘 갚는가"를 300~900점 사이 숫자로 매긴 것. 캐나다 신용카드·통신 요금 등을 몇 달 이상 연체 없이 사용해야 점수가 쌓입니다. · 신용 기록(Credit History) — 점수를 만드는 원자재가 되는, 카드·대출 사용 이력 자체를 말합니다. 갓 이민 온 분들은 이 기록이 캐나다에는 "0"인 상태입니다. · 보험형(insured) 모기지 — 다운페이먼트 20% 미만일 때, CMHC 같은 기관이 "이 사람이 돈을 못 갚으면 우리가 은행에 대신 갚아준다"고 보증해주는 대출. 그 대가로 보험료(3장 참고)를 냅니다. · 비보험형(conventional) 모기지 — 다운페이먼트가 충분히 커서(보통 20% 이상) 별도 보험 없이도 은행이 직접 위험을 부담하는 대출. 신용·소득 증빙이 약한 경우 은행은 이 방식에서 다운페이먼트를 35%까지 요구하기도 합니다.
⚠️ 35% 다운페이먼트 루트는 "이자율이 표준보다 조금 높게 붙을 수 있다"는 점, 그리고 "그 큰돈이 어디서 왔는지 서류로 훨씬 꼼꼼하게 증명해야 한다"는 점을 꼭 기억하세요. 특히 해외에서 송금한 돈이라면, 송금 경로 전체(원래 계좌 → 환전 → 캐나다 계좌 입금)를 서류로 남겨두는 것이 안전합니다. 큰 돈이 갑자기 계좌에 들어오면 은행은 자금세탁방지(AML) 규정에 따라 반드시 출처를 물어봅니다 — 이건 문제가 있어서가 아니라 모든 은행이 법적으로 지켜야 하는 절차이니 당황하지 않으셔도 됩니다.
🌿 시민권·영주권자시고 캐나다에 정착한 지 어느 정도 되셨다면, 35%까지 갈 필요 없이 위의 뉴커머 프로그램(5~20%)으로도 충분한 경우가 많습니다. 35% 루트는 정말 캐나다 내 자료가 전혀 없는 입국 초기 상황이나, 비거주자 신분에 가장 자주 쓰입니다. 본인이 어느 쪽에 가까운지는 모기지 브로커나 은행 담당자와 무료 상담으로 먼저 확인해보시길 권합니다.
